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一、什么是104地塊？104地塊指全市現有的規劃工業區塊，2009年，上海市“兩規合一”及工業區塊梳理共明確104個規劃工業區塊。2012年新一輪區縣“兩規合一”初步確定了全市107個規劃工業區塊，規劃面積為789.3平方公里，分為公告開發區、產業基地、城鎮工業地塊三類，規劃面積為分別為494.5平方公里、179.4平方公里和115.5平方公里。面積約790平方公里。簡單來說，104地塊就是政府主導的，以優化產業布局、提高土地利用率、提升管理及服務水平為目的規劃的“靠譜”園區。凡是在104地塊中的廠房、倉庫，絕大多數是合法、規范的，資質完備，可靠性高，不易面臨拆遷、改造的風險。下圖為104、105、198區域概況比較：104地塊的規劃產業方向，很明顯就為了發展和扶持制造業、生產性服務業。且面積總量不變，只是調整結構，面臨的拆遷整改風險最低。在面積上，104區域占地面積達700多平方公里，能容納更多的企業。195區域就是在104區塊之外，又在上海市集中建設區內的現狀工業用地，整體的發展情況雖然不如104區塊，但是好在也是在集中建設區內，仍然屬于產業地產發展的優質區域。唯一存在的問題就是區域內復雜的產業結構，可能將面臨產業轉型升級的問題，同時也是產業園區企業獲得存量項目的機遇。198區域屬于3類中最復雜的區域，產業以當地鄉鎮企業為主，缺乏整體規劃。在上海市統籌管理的情況下，勢必將面臨大幅度的洗牌。再加上在2017年發布的《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》中明確指出，工業用地將從17年的27%將至17%，也就是550平方公里，198區域可能就是被裁撤工業用地的重災區。195、198區域，規劃面積總量上不足104地塊的三分之一，而在規劃產業方向上，更傾向于用作文化創意產業基地，為工業服務的倉儲、廠房很難在此“存活”，大多需要改遷或者轉型，穩定性較低。無論是政府工作報告2018，還是上海市城市規劃2035，促進區域協調發展，鄉村振興戰略，都被高度重視。104地塊中，有較大一部分位于市區中的村鎮，這對于完善新城綜合功能，促進新市鎮協調發展有著非常重要的作用，從這個角度看，這些區域也是政策利好。二、104地塊都有哪些園區，分布在哪些地方？地塊包括重點基地12個，國家級開發區5個，市級開發區27個，以及新規劃的60個園區。104個工業園區分布在上海各區域。具體如下：供地方式上海的所有工業用地項目與全國一樣，統一走公開招拍掛形式。出讓價格出讓年限上海市對于工業用地的出讓年限也作出了嚴格的規定，都縮短至20年。僅有工業用地標準廠房\研發通用項目和國家和本市重大產業項目\戰略新興產業項目成為例外，擁有50年的出讓年限。而然無論是國家和本市重大產業項目還是戰略新興產業項目，在認定過程中都有著嚴格的標準，想要通過認定并不容易。其他規定上海104區塊分布圖（高清詳圖）中心城區浦東新區松江區青浦區閔行區金山區嘉定區奉賢區崇明